꼬마빌딩 매매 / 수익형 부동산 투자, 3가지는 '꼭' 기억하자

2021년에는 부동산 시장이 상당히 활발했습니다. 그리고 2021년과 비교해서 2022년 상반기 부동산 시장도 괜찮았습니다. 하지만 2022년 하반기에 접어들면서 연준에서 계속해서 높이는 금리 때문에 부동산 시장에도 큰 영향을 미쳤습니다.

매수 심리가 많이 줄었고 조금 더 지켜보자라는 분들이 되게 많아진 것 같습니다. 아무래도 꼬마빌딩을 매매할 때 금융기관을 통해서 매매하는 경우가 대부분이기 때문에 임대 수익 대비 수익률이 좋지 않아 투자 심리가 많이 줄어든 것 같습니다.

내년에는 어떻게 해야 될까

2022년 하반기에 들어서면서 수익형 부동산 투자자들이 관망세가 많아지면서 2023년도에는 꼬마빌딩 매매에 대한 고민들이 있으실 겁니다. 특히 중소형 빌딩 거래를 준비하시는 분들께 어떤 부분을 주의해야 할지 소개해드리겠습니다.

확실해! 확실해?

불과 1~2년 전이랑 시장 분위기가 완전히 다릅니다. 그래서 아무래도 내년에 수익형 부동산으로 꼬마빌딩을 매매한다고 하면 확실한 거 아니면 사지 말라고 조언을 드리고 싶습니다. 확신한 지역에 확실한 메리트 있는 금액이 아니면 아직은 좀 더 관망해야 할 것 같습니다.

 

그리고 개인적인 생각으로는 관망하시는 분들 중 현금을 가지고 계시는 분들은 기회라고 생각합니다. 예전에는 IMF 때 강남에 아무거나 하나만 샀어도 대박이 났던 것처럼 지금 시기에 현금을 가지고 계신 분들이 좋은 지역에 좋은 가격으로 매물이 나왔을 때 확보할 수 있는 기회라고 생각합니다.

 

1년 전만 해도 대출 조건이 너무 좋았는데 지금은 반대로 너무 안 좋기 때문에 허용 가능한 정도의 대출이 아니면 아예 안 받는 걸 추천드리고 확실한 거 아니면 투자를 안 하는 게 맞다고 말씀드리고 싶습니다.

금융비용 제외하고??%

꼬마빌딩에 투자하시는 분들 중 많은 분들이 금융비용, 즉 대출 이자 비용 제외하고 최소 어느 정도 수익이 보장되어야 하냐는 질문을 많이 하십니다. 하지만 저는 투자를 권유할 때 지금 수익률은 크게 보지 말라고 얘기합니다. 꼬마 빌딩 같은 경우에는 임대 수익률이 높지 않아 지금 당장의 수익률보다는 가치를 올렸을 때 수익률을 기대하라고 얘기합니다.

빌딩 규모에 따라 가격이 다르겠지만 소형 빌딩, 0~5층 내외의 빌딩의 경우 모든 비용 제외하고 10% 내외, 그 이상의 건물들은 2~5% 이상은 나와야 된다고 생각합니다. 또한 시중 금리가 높다 보니 1-2% 정도의 수익을 보고 투자를 하시는 분들도 많이 계십니다.

 

하지만 단기 수익 목적보다는 보통 투자하시는 분들은 수익도 물론 중요하지만 땅의 가치, 그리고 주요 지역 같은 경우에, 예를 들어 강남 같은 경우에는 임대수익용의 목적도 있지만 실제로 사용 목적으로도 많이 매매합니다.

 

즉, 불확실하다면 관망하는 게 좋아 보이고, 확실한 지역에 좋은 가격대로 매물이 나왔다면 실 사용 목적, 혹은 가치 창출 목적으로 매매하시면 좋을 것 같습니다.

위치와 가치

• 위치
  부동산은 위치에 따라서 환금성도 차이가 납니다. 예를 들어서 강남에 많은 '동'이 있습니다. 근데 그중에서도 잘 팔리는 동네가 있죠. 결국 잘 팔리는 게 가격이 오르는 곳입니다. 그래서 우선 위치가 중요하다는 걸 알아두시면 됩니다.
• 가치
  두 번째는 땅의 가치를 봐야 합니다. 지금은 2층, 3층짜리 낡은 건물이어도 나중에 증축을 할 수 있다던지, 건물을 올렸을 때 연면적은 더 받을 수 있다던지 등 이런 땅의 가치를 파악하는 게 제일 중요합니다.

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